LUẬT NHÀ Ở 2024

Bối cảnh ban hành Luật Nhà ở năm 2023

Cần thống nhất với các luật khác có liên quan

Luật Nhà ở năm 2014 đã ra đời trước Bộ luật Dân sự, Luật Xây dựng, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, Luật Đầu tư, … và trong các Luật này đã sửa đổi, bổ sung dẫn đến sự không thống nhất trong các quy định ở các nội dung quy định liên quan đến Luật Nhà ở năm 2014 như: thủ tục đầu tư xây dựng, lựa chọn chủ đầu tưu, ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở v.v… Chính vì điều này, cần thiết phải có sự rà soát, điều chỉnh sửa đổi các quy định có liên quan trong Luật Nhà ở năm 2014 để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ hệ thống pháp luật.

Thêm vào đó, với tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW với việc tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, nên việc bám sát Nghị quyết 18-NQ/TW và các nội dung kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật trong giai đoạn mới cũng là việc hết sức cần thiết.

Hạn chế trong quy định của Luật Nhà ở trước đây

Về sở hữu nhà ở

Luật Nhà ở trước đây chưa quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, trong khi đó, pháp luật về xây dựng đã quy định cụ thể về thời hạn sử dụng công trình. Theo quy định này, công trình có thời hạn sử dụng nhất định, hết thời hạn sử dụng mà công trình không còn đủ điều kiện sử dụng thì phải phá dỡ.

Thực tế cho thấy, nhiều nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng xuống cấp nghiêm trọng, gây ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân. Tình trạng này đòi hỏi phải có quy định cụ thể về thời hạn sở hữu nhà chung cư để đảm bảo quyền lợi và an toàn cho người dân.

Về nhà ở xã hội

Luật Nhà ở trước đây chưa có quy định cụ thể về hình thức phát triển nhà ở riêng cho các nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ. Điều này dẫn đến việc các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc lựa chọn hình thức phát triển nhà ở phù hợp với nhu cầu của các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ.

Ngoài ra, Luật Nhà ở cũng chưa có quy định cho phép nhà đầu tư nước ngoài tham gia làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội. Điều này hạn chế nguồn lực đầu tư cho phát triển nhà ở xã hội.

Một số quy định về hình thức phát triển nhà ở chưa đồng bộ với pháp luật mới được sửa đổi, bổ sung trong thời gian vừa qua. Ví dụ, quy định về hình thức phát triển nhà ở xã hội bằng hình thức hợp tác công-tư chưa phù hợp với quy định của pháp luật về đầu tư theo hình thức hợp tác công-tư.

Về ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, các quy định về ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội còn chung chung, chưa khuyến khích sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư trong việc sử dụng năng lượng hiệu quả trong đầu tư xây dựng nhà ở. Ví dụ, quy định về miễn tiền sử dụng đất cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chưa phân biệt giữa các chủ đầu tư sử dụng năng lượng hiệu quả hay không.

Các quy định về ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cũng chưa thống nhất với pháp luật về đầu tư công, đầu tư, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp. Ví dụ, quy định về thuế suất ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chưa phù hợp với quy định của pháp luật về thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp.

Các quy định về ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cũng chưa khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Ví dụ, quy định về giá bán nhà ở xã hội chưa phù hợp với khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Về tài chính cho phát triển nhà ở

Pháp luật về nhà ở tiền nhiệm còn một số hạn chế về vấn đề này. Cụ thể, một số nguồn vốn phục vụ cho phát triển nhà ở chưa cụ thể, rõ ràng (Điều 67). Hay nguyên tắc huy động vốn mới chỉ nêu nguyên tắc cơ bản, chưa cụ thể (Điều 68) dẫn đến nhiều trường hợp huy động nguồn vốn cho phát triển nhà ở thương mại vượt quá khả năng thanh toán, chưa thống nhất với các pháp luật khác có liên quan như quy định phát hành trái phiếu doanh nghiệp theo Luật doanh nghiệp, quy định huy động thông qua quỹ đầu tư bất động sản theo Luật Chứng khoán,…

Về quản lý, sử dụng nhà chung cư

Luật Nhà ở năm 2014 đã có những quy định quan trọng nhằm đảm bảo quyền lợi của cư dân trong các chung cư. Tuy nhiên, vẫn còn một số bất cập cần được khắc phục, cụ thể như sau:

• Về quyền quản lý vận hành chỗ để xe trong nhà chung cư: Luật Nhà ở chưa quy định rõ ràng về quyền quản lý vận hành chỗ để xe trong nhà chung cư, dẫn đến nhiều tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân.
• Về chế tài xử lý vi phạm về thực hiện quy định tổ chức hội nghị nhà chung cư và thành lập ban quản trị: Luật Nhà ở chưa quy định cụ thể về chế tài xử lý vi phạm về thực hiện quy định tổ chức hội nghị nhà chung cư và thành lập ban quản trị, dẫn đến tình trạng một số chủ đầu tư và cư dân vi phạm mà không bị xử lý.
• Về tư cách pháp nhân của ban quản trị: Luật Nhà ở quy định ban quản trị là tổ chức đại diện cho cư dân trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư. Tuy nhiên, quy định này chưa phù hợp với Bộ luật Dân sự, theo đó ban quản trị không phải là một tổ chức có tư cách pháp nhân.
• Về phương thức quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì: Luật Nhà ở quy định kinh phí bảo trì được sử dụng cho việc bảo trì, sửa chữa, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Tuy nhiên, quy định này chưa phù hợp với thực tế, dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu kiện giữa chủ đầu tư và cư dân.
• Về cách tính diện tích sử dụng căn hộ: Luật Nhà ở chưa quy định cụ thể về cách tính diện tích sử dụng căn hộ, dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu kiện giữa người mua căn hộ và chủ đầu tư.
• Về điều kiện, năng lực của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư: Luật Nhà ở quy định đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có đủ điều kiện về năng lực để thực hiện công tác quản lý vận hành nhà chung cư. Tuy nhiên, quy định này còn chưa đầy đủ và chặt chẽ, ảnh hưởng lớn đến công tác quản lý, vận hành nhà chung cư.

Những điểm mới đáng chú ý trong Luật Nhà ở năm 2023

Sửa đổi các quy định về các hành vi bị nghiêm cấm

Tại Luật Nhà ở năm 2023 quy định về việc cấm như sau:

• Thứ nhất là kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của luật này.
• Thứ hai là giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
• Thứ ba là không công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
• Thứ tư là gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản.
• Thứ năm là thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật này; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật.
• Thứ sáu là không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
• Thứ bảy là cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản.
• Thứ tám là thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.

Yêu cầu cụ thể về phòng cháy chữa cháy và có thể cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đối với chung cư mini

Trước đây, chung cư mini thường được xây dựng bởi các chủ đầu tư cá nhân, không đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn kỹ thuật của nhà chung cư. Điều này dẫn đến nhiều bất cập, như an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy chưa được đảm bảo, hạ tầng kỹ thuật chưa đồng bộ, hay thiết kế không đảm bảo chất lượng.

Để khắc phục những bất cập đó, Điều 57 của Luật Nhà ở năm 2023 quy định, cá nhân muốn xây chung cư chung cư cỡ nhỏ (hay còn gọi là mini, nhà ở từ 02 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 02 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Các tiêu chuẩn kĩ thuật đối với loại nhà ở này sẽ theo quy định chung của nhà chung cư.

Căn hộ chung cư mini đủ điều kiện về an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy, về hạ tầng kỹ thuật và đảm bảo thiết kế theo thiết kế đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với từng căn hộ.

Như vậy, Luật Nhà ở năm 2023 đã có cơ sở pháp lý công nhận quyền sở hữu riêng lẻ từng căn hộ chung cư mini thông qua việc cấp giấy chứng nhận và cho phép được bán, cho thuê mua, cho thuê theo luật định. Quy định này sẽ góp phần giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân có thu nhập thấp, đảm bảo an ninh an toàn, phòng cháy chữa cháy và đảm bảo an sinh xã hội.

Về sở hữu nhà ở

Theo Điều 8 Luật Nhà ở năm 2023 quy định về đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cụ thể tại đây đã sửa đổi quy định như sau:

• Lược bỏ chủ thể hộ gia đình.
• Gộp quy định về đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Tương tự cũng tại Điều 9 về Công nhận quyền sở hữu nhà ở, đã sửa đổi quy định như sau:

• Lược bỏ chủ thể hộ gia đình.
• Bãi bỏ quy định: Trường hợp nhà ở của hộ gia đình, cá nhân có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên đáp ứng đủ điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 46 của Luật này thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

Về nhà ở xã hội

Luật Nhà ở năm 2023 bổ sung 01 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội tại khoản 12 Điều 76 là “doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.”

Thêm vào đó, về ưu đãi dành cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội. Theo Điều 85 Luật Nhà ở năm 2023 quy định chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án. Ngoài ra chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Về tài chính cho phát triển nhà ở

Với vấn đề này, Luật Nhà ở năm 2023 đã có một số nội dung sửa đổi cụ thể là:

• Sắp xếp lại và giữ nguyên quy định của Luật hiện hành về vốn phục vụ cho phát triển từng loại nhà ở.
• bổ sung một số quy định của Luật hiện hành (trong đó có đưa quy định từ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP lên) như: các nguồn vốn phục vụ cho phát triển nhà ở; nguyên tắc huy động, sử dụng nguồn vốn cho phát triển nhà ở; vay vốn ưu đãi thông qua Ngân hàng chính sách xã hội để phát triển nhà ở xã hội.
• Bổ sung mới một số quy định như: nguồn vốn của nhà nước để phục vụ cho phát triển nhà ở; hình thức huy động vốn để phát triển nhà ở.

Về quản lý, sử dụng nhà chung cư

Luật Nhà ở năm 2023 đã kế thừa các quy định của Luật hiện hành, đồng thời có sửa đổi, bổ sung làm rõ thêm một số nội dung quan trọng, nhằm đảm bảo hiệu lực pháp lý cao cũng như tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.

Cụ thể, Luật đã “Luật hóa” một số quy định từ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, Nghị định số 30/2021/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng, bao gồm:

• Cách xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư;
• Hội nghị nhà chung cư;
• Ban quản trị nhà chung cư;
• Quyền của Ban quản trị nhà chung cư;
• Trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư;
• Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư;
• Quản lý vận hành chỗ để xe nhà chung cư;
• Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;
• Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu;
• Cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư;
• Sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu;
• Việc bàn giao các công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực có nhà chung cư, thời điểm bàn giao;
• Bàn giao, tiếp nhận và quản lý, khai thác công trình hạ tầng kỹ thuật nhà chung cư sau khi bàn giao.

Về vấn đề thời hạn, Luật Nhà ở năm 2023 không quy định thời hạn sở hữu như dự thảo luật đề xuất, mà chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư trên cơ sở kế thừa Luật Nhà ở hiện hành. Quy định này nhằm đảm bảo tính thống nhất với Luật Đất đai.

Theo quy định mới, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định trên cơ sở kết quả kiểm định chất lượng của nhà chung cư. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, có nguy cơ sập đổ phải phá dỡ, thì giá trị nhà ở không còn nhưng giá trị quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài theo quy định của Luật Đất đai vẫn còn và người dân vẫn được bồi thường.

Luật Nhà ở năm 2023 không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư vì một số lý do sau:

• Quy định này sẽ không phù hợp với các quy định của Hiến pháp năm 2013, Bộ luật Dân sự năm 2015 về vấn đề sở hữu tài sản.
• Quy định này có thể sẽ gây ảnh hưởng lớn đến tâm lý người mua nhà chung cư, bởi không có một cơ chế nào để đảm bảo an toàn cho người mua chung cư.
• Quy định này cũng sẽ tác động đến thị trường bất động sản, ngay cả chính sách phát triển nhà ở xã hội đang được triển khai mạnh mẽ cũng chịu ảnh hưởng tiêu cực.

Việc Luật Nhà ở năm 2023 không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư là một điểm mới quan trọng, thể hiện sự quan tâm của Nhà nước đối với quyền lợi của người dân, đồng thời góp phần ổn định thị trường bất động sản.

Hiệu lực của văn bản

Luật Nhà ở có hiệu lực từ 01/01/2025. Đây được coi là thời điểm có hiệu lực để tương thích với hiệu lực của Luật Đất đai.

Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn về các quy định về Luật Nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật dân sự, các nghị định sửa đổi liên quan, xin vui lòng liên hệ 

Công ty Luật TNHH MTV Investco  để được hỗ trợ tốt nhất.

CÔNG TY LUẬT TNHH MTV INVESTCO